【得房率100%——看似超越，实则标配】研发设计

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导读

近年来，随着市场供求关系的变化，行业里标准化产品所带来的运营优势逐渐减弱，销售端增长放缓。为了寻求突破，行业开始回归产品时代，重现百花齐放的态势。因此，全国各地纷纷推出并实施了一系列建筑政策新规，如福州的第四代住宅政策和大湾区的容积率新规。

过去，商品房若能达到80%的套内实用面积，便足以被赞誉为“业界良心”。但自广州实施新规以来，“超100%得房率”频繁进入消费者视野，并在大湾区掀起了一股热潮。自2023年11月《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称《容积率办法》）正式实施以来，广州地产行业不断有项目宣布得房率“近100%”、“达100%”乃至“超100%”。这一新规有效期为5年，预示着在未来5年内，得房率超100%将不再是超配，而是成为标配。

得房率100%——新规放宽，高得房率成为新标准

受后疫情时代影响，人们的居住需求发生了新的变化，对空间品质、阳台空间等提出了更高的要求。为响应“好房子”建设理念，新规《容积率办法》明确将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。随着阳台、入户花园面积上限的提高，对应的赠送面积也随之增加，对于消费者而言，这意味着可使用空间增加，居住体验感也会显著提升。

新规实施后，开发商如何实现得房率100%：

高得房率设计——阳台、飘窗、花池齐改造，多种巧思破局

与传统户型相比，新规后户型可以通过增加阳台、飘窗、花池等面积赠送，并巧妙地将这些空间计入室内可使用面积，从而提高了得房率。

例如，保利·琅誉户户主卧配备270°大飘窗，飘窗进深升级至约800mm，可自由改造为休憩区、衣柜或梳妆台等；中铁建·西派粤府则将阳台与卧室相连，设计超大阳台，空间感显著提升；中建·精诚壹号则利用外拓阳台和花池面积，使入户花园面积堪比卧室，样板间中更是将主卧内的阳台与花池部分改造为书房。这些创意设计都最大限度地提高了套内使用面积，提升了得房率，为购房者带来了更舒适的居住体验。

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新规《容积率办法》示意图

小户型，大享受——小户型也能拥有“大空间感”

过去，大阳台设计通常只出现在高端楼盘中。但新规实施后，开发商纷纷“内卷”得房率，越来越宽、越来越大的阳台设计逐渐普及到小户型中。

例如，中海·浣花里71㎡户型设计有长约5.2m的超大阳台，可打造为空中花园，为家中延伸出一片绿意盎然的空中秘境，让居住者在家就能亲近自然，享受“大空间感”的惬意；国贸·云上85㎡户型则主卧三面采光，三面飘窗环绕，营造出一种超越户型限制的开阔与通透。这些曾经仅属于高端楼盘的精致设计，如今正逐步成为小户型的标配。它们不仅满足了现代人对生活品质的追求，更让有限的居住空间焕发出无限的可能，让每一位购房者都能在小小的居所中，享受到大大的生活乐趣与自由。

导读-中海·浣花里户型图

中海·浣花里71㎡户型图

导读-中海·浣花里示意图

中海·浣花里71㎡户型示意图

变相“降价”——得房率提升，住宅性价比更高

得房率的提高意味着消费者在支付相同金额的情况下获得了更多的套内使用空间，这相当于住宅的变相“降价”。这一变化有利于刚需客户购房，并解决了人口较多家庭“人多屋挤”的痛点。

例如，越秀·御湖台125㎡户型采用创新四叶草格局，以双厅为核心与各房间相互连接，减少过道面积浪费，设计开间约3.8m的超大双厅空间，近9㎡的U型厨房空间，6㎡阳台，超25㎡的阔绰主卧套间......各空间功能最大化；招商弘阳电建南国·雍云邸87㎡四房两卫户型紧凑实用，相当于市面上近120㎡的产品。这些设计都使得购房者能够以更实惠的价格享受到更大的居住空间。

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招商弘阳电建南国·雍云邸87㎡户型图

随着《容积率办法》实施，小户型设计四房，入户花园、大飘窗、超长阳台等产品接连登场，得房率100%成为市场标配，得房率也将成为购房者必看的指标之一。购房者面对琳琅满目的选择，得房率作为直观衡量居住性价比的标尺，其重要性不言而喻。然而，超越基础的得房率之外，如何确保房屋在居住体验、品质感及未来增值潜力上同样出类拔萃，成为购房决策中更为复杂的考量。

各房企想要在其中脱颖而出，必然少不了户型精装等产品力方面的迭代升级，金盘网络科技有限公司联合亚太人居数据研究中心、金盘地产研究院，通过深入的市场调研，精心构建了一套全面的产品力评价体系。该体系涵盖“产品创新、公区交付、单元楼栋、户型精装、精工品质、物业服务”六大维度，而其中的户型精装，与当前户型新规紧密相关，旨在通过精细化的分析框架，精准捕捉市场脉搏，引导房企精准定位，设计出既符合政策导向又引领居住潮流的“好房子”。

广州·龙湖·御湖境

序言：世界豪宅——显赫珠江

聚贤人文之都，延揽珠江水岸；臻选精奢设计工艺，典藏匠心传世之美。

“依水而居，推窗见江”是很多人对居住的情怀，广州是个典型多河流的城市，江景资源丰富，广州人对江居的向往，是广府人居价值天花板的存在。在番禺的南万博板块，御湖境作为广州江居新星正在冉冉升起。

作为南万博高质开发的核心位置，本项目在设计之初，充分考量了“水与建筑”的关系。循迹全球滨江样本，承接规划，精琢核心资源，以江水为色，以艺术为基调，突破滨江一线江景视野的印象，树立滨江豪宅的封面。

区位图

项目区位

项目基地位于广州市番禺区迎宾路和朝阳东路交汇处，地处广州城市中轴。

10公里范围内超大商业经济区有珠江新CBD、琶洲CBD、南村万博CBD；距离广州南站7.2KM，项目区位优越。

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景观资源

景观资源得天独厚，据珠江仅180M，东北侧可直接近观江景，身处城市中轴，同时享有珠江自然生态环境和城市中央商务区加持，构筑了设计关于滨江豪宅的畅想。

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对话地块——规划手法

项目地块自身资源得天独厚，拥有所有成为豪宅盘的必备资源。但场地有很多限制条件，北侧为景秀银湾高层住宅，导致观江面受限，另外如何让项目做出亮点并实现景观的最大化，也是项目需要考虑的重点。

Q1：项目坐拥优越的景观资源，但北侧观景视线受限，规划设计如何破局？

a.江景最大化。利用法线错开原则，消化建筑间距，保证最长直线一线江景界面。

b.建筑最佳朝向。结合用地条件及外部景观资源，通过朝向扭转，实现一线江景界面建筑观江角度最优。

c.建筑空间尺度均衡。规划摒弃传统高低配方式，由原来7栋楼减少到6楼栋，通过减少楼栋数量，实现公共空间尺度与私密性的平衡。

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无界规划——极境奢宅

极致的楼间距，中心花园最小尺度70M，景观视域最大化，一线江景楼临江面无遮挡，享受无敌江景，其余楼栋均可保证良好的景观视野和卫生视距，保障隐私，提高居住舒适性，结合中心景观庭院打造大湾区首座50M道级私家蓝宝石泳池，进一步提升尊贵专属感。

架空层结合中心景观庭院，通过酒店式大堂管家服务，打造4000㎡立体下沉式琉璃光院。

鸟瞰图

无界规划——天地留白

结合超15000㎡中庭花园及外部景观资源，汲取珠江滨江水景，以水为媒层层递进，营造滨江生态景观体系，打造户户推窗见景的滨江公园式高端奢宅。

修规彩总分析底图

平面图

无界规划––空间与风廊

疏朗、小密度、因势利导的朝向，带来通风对流的巨大优化。

示意图

户型产品

显赫南中轴之上的高端产品序列，延续着一如既往的高定系豪宅基因，御湖境建筑面积约115-190㎡全新滨江封面奢宅，以“六边形战士”全能户型的纯粹标准，突破空间尺度的尊贵价值感，近100%使用率，搭配广州鼎配奢装交标，启幕广州豪宅的高定时代。

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124㎡户型图

建面约124㎡四房，98%使用率，一款超值户型，尺度几乎可媲美143㎡户型。

户型亮点

1、极致的南向面宽南北通透，南向面宽足足14.8m；

2、近4.5㎡的独立双柜玄关；

3、7.4m面宽南向观景阳台，保证每天都有充足的阳光；

4、3+1房灵动布局，可实现7.2m面宽阔厅，解锁更多生活场景；

5、25.8㎡主卧套南北通透无线延伸的视野，可270°观景，独立阳光女神衣厅。

基于对高端生活场景的深刻理解，御湖境孤品190m²以极奢尺度、东西双豪华套房、270°天幕视野的设计格局，颠覆了广州大平层的空间想象。

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190㎡户型图

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实景图

整体户型使用率约100%，赠送面积高达31㎡，尺度阔绰，足以媲美市面上的约220㎡大宅产品。

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实景图

LDKG一体化客厅，面宽约6.2m、面积达到惊人的80m²，家宴酒会、奢友派对、生日宴会…大家族的欢愉时刻，随业主尽兴收藏。

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实景图

行政主卧套房，约35m²奢阔尺度，面宽高达5m，配置豪华卫浴间、步入式衣帽间，实现动静的完美切换；270°环幕视界，俯瞰蓝宝石镜面泳池风光，尽显精致奢雅的悦己峯范。

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143㎡户型图

建面约143㎡四房，面积不超豪宅线，却有着同等的豪宅享受。

近4.5㎡的独立双柜玄关，升级版的“凸”型收纳系统。

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实景图

LDKG总面积超60㎡，超37㎡餐客厅，社交双厨系统，是宴请宾客的上上之选，还能与旁边的次卧打通，改造成近50㎡奢阔大横厅。

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实景图

29.1㎡的星级酒店式主卧套房，连续采光面超8m的转角飘窗，可270°观景，还有阳光女神衣厅。

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实景图

约8.8m南向跑道式景观阳台，15.6m南向超大采光面，打造阳光级生活空间。

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实景图

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115㎡户型图

建面约115㎡四房，带有独立入户玄关，室内的观感足以媲美市面上的130㎡户型，使用率近100%。

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实景图

样板间将客厅与客卧打通成近50㎡的大方厅，空间十分阔绰，由于该户型的实用率高，且几乎没有走廊造成空间的浪费，以质朴沉稳色调沉淀家居的考究气质，彰显居者的轻奢品位。

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实景图

建筑设计

配图（三十六）

效果图

无界立面——沿袭传承

延续广州龙湖天奕的脉络，结合现在技术工艺精湛横向线条做法，舒展的水平线条，使整个建筑更具有延展性，更轻盈。

效果图

无界立面——探寻无界

以“大道至简、一生万物”的思想，结合珠宝级工艺雕琢，抽取珠江水道婉约柔美的走势，与“一”字结合打造线性立面

白色代表纯洁，水平向构成赋予米白色线条，辅以对比强的香槟金铝板，营造波光粼粼的流水意向。

效果图

无界立面——公建化立面

奢雅公建化外立面设计、放弃传统建筑繁复的设计，采用大面积玻璃窗户+玻璃栏杆+屋顶大玻璃造型，彰显现代豪宅品。

效果图

多稿方案的打磨，意味着多次对无界孜孜不倦的探寻，摆脱竖向线条的束缚，以纯横向线条营造无界立面。

示意图

无界立面——无界视野

采用270°转角大飘窗+超高窗地比的组合手法，消化建筑整体扭转角度后带来南向景观视野弱化的问题，景观视野最大化。

配图（二十六）

配图（二十七）

效果图

无界立面——星光大道

利用铝板和灯光打造星空穹顶如银河浩瀚、营造走在星光大道的归家仪式感。

配图（二十八、三十五、四十）

效果图

通过尝试不同方案，结合星空顶穿孔率与孔型，反复打磨，用心雕琢，力求展现建筑视觉美感。

配图三十

效果图

社区大堂材料说明

臻选云朵灰仿石砖、仿铜色金属收边及黄铜雕刻纹理板点缀蓝翡翠石材，雨棚顶部格栅吊顶，配色及精工细节呈现宝格丽珠宝级精雕细琢。

效果图

社区大堂材料示意图

大区细节说明

配图（三十五

大区材料说明图

建筑材料说明图

屋顶重檐既代表形制规划上的提升，造型上丰富建筑顶部层次变化。

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外立面超大面积LOW-E玻璃、搭配香槟金铝板与涂料相结合、整体性简洁大气。

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全区域低成本高颜值工艺，鹰嘴模拟金属线条，提高墙面材料的耐久性，延长墙面的美观。

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顶部采用深灰色铝板压顶，底部仿铜色穿孔铝板，利用金属的可塑性及平整度，保证雨棚的平面整体性和平滑度。

示意图

景观设计

在景观的设计上，通过“山、岛、岸、湾、滩”无界五境，以多重归家礼序，将自然装进生活，为塔尖人士于四季流转间定制谧境。同时，臻选世界各地名贵树种，价值约60万全冠移植的孤植迎客松、树龄超20年以上超级朴树王，并汲取国际星级酒店的打造理念，以意大利进口绿奢石、意大利紫山水奢石等世界级奢石作为场景的点缀，毫米级的施工技法，将精奢生活敬呈每一位层峯。

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